以樓聚產(chǎn),以商招商——合肥市重點區(qū)域商業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)研究
研究背景
商業(yè)樓宇是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體,寫字樓經(jīng)濟(jì)也是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,吸引著越來越多的“眼球”。本研究擬通過對合肥市廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、包河區(qū)、濱湖區(qū)重要商業(yè)樓宇的運(yùn)營發(fā)展情況進(jìn)行若干維度的分析,挖掘商業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律,以此為地方產(chǎn)業(yè)招商引資探尋新的思路。
研究過程
廬陽產(chǎn)發(fā)以廬陽區(qū)逍遙津、三孝口、雙崗、亳州路、四里河五個街道56座商業(yè)樓宇,蜀山區(qū)(含政務(wù)區(qū))置地廣場、琥珀五環(huán)國際、華潤大廈、百利中心、新地中心等20座商業(yè)樓宇,包河區(qū)(含濱湖區(qū))信達(dá)·好第坊、融城大廈、合肥要素市場等18座商業(yè)樓宇,共計94座重點商業(yè)樓宇為分析樣本。通過摸排走訪和實地調(diào)研多家寫字樓入駐企業(yè)及物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),以工商信息注冊登記于上述區(qū)域的在業(yè)及存續(xù)公司作為基礎(chǔ)分析標(biāo)的,從租金、物業(yè)、交通、企業(yè)入駐率及企業(yè)行業(yè)歸類等角度作重點研究。
研究觀點
整體看,目前合肥市重點商業(yè)樓宇總量呈現(xiàn)增長狀態(tài),供給大于需求,存在一定的空置情況;同時,合肥市寫字樓市場整體亦呈區(qū)域性發(fā)展格局。其中,物業(yè)、交通、區(qū)位等方面是影響寫字樓租金和企業(yè)入駐率的重要因素(注:因樣本量相對有限,本報告研究數(shù)據(jù)結(jié)論僅針對上述區(qū)域94座樓宇)。
一重點寫字樓租金水平分析
通過挖掘安居客、鏈家、58同城等多平臺數(shù)據(jù),對94座樓宇租金進(jìn)行分級別、分區(qū)域、分梯隊歸因分析。目前全市商業(yè)樓宇單平米租金區(qū)間約為41-65.9元/月,其中廬陽區(qū)平均單位租金為45-75元/m2/月,蜀山區(qū)平均單位租金為50-75元/m2/月,政務(wù)區(qū)平均單位租金為54-100元/m2/月,包河區(qū)平均單位租金為39-57元/m2/月,濱湖區(qū)平均單位租金為39-60元/m2/月。廬陽區(qū)租金水平整體位列中游,北一環(huán)及市中心區(qū)域商業(yè)地段具有較高吸引力,新舊寫字樓租金差距明顯。以華潤大廈、百利中心、置地廣場等項目為代表的政務(wù)區(qū),目前租金水平相對較高,其中百利中心租金為110元/m2/月,華潤大廈租金為100元/m2/月左右;濱湖區(qū)隨著配套商圈和交通設(shè)施的逐步完善,租金水平發(fā)展迅速。
從上述區(qū)域看,影響租金價格的因素主要包括:
1.區(qū)位因素
如萬科中心、正奇金融廣場、祥源廣場、財富廣場分別受益于廬陽區(qū)四里河軸線商圈、臨泉路軸線商圈、北一環(huán)軸線商圈發(fā)展紅利,整體租金水平較高;華潤大廈、百利中心等高檔寫字樓處于政務(wù)區(qū)天鵝湖中央商務(wù)核心區(qū)域,區(qū)位優(yōu)勢明顯,已形成高品質(zhì)商業(yè)樓宇的集聚效應(yīng)。
2.寫字樓硬件
交通便利、純寫字樓的租金價格高于商業(yè)加住宅寫字樓項目,如置地廣場、百利中心的租金明顯高于安糧城市廣場、琥珀五環(huán)城等項目。數(shù)據(jù)顯示,樓宇形象、辦公環(huán)境、硬件等問題將導(dǎo)致顯著的租金差,租金30元/㎡/月以下項目多集中在交通不便、設(shè)施過于陳舊、商務(wù)氛圍不濃厚的寫字樓。
二重點寫字樓物業(yè)分析
通過對廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、包河區(qū)、濱湖區(qū)寫字樓物業(yè)公司走訪調(diào)查來看,合肥市中高端樓宇的物業(yè)管理水平相對較好,多家物業(yè)公司位列合肥市十大物業(yè)品牌,如萬科中心、悅方IDMALL、綠地藍(lán)海、萬科金域采用的物管公司為萬科物業(yè),徽商總部國際、合肥要素市場采用的為長城物業(yè),琥珀五環(huán)城、中汽大廈均為保利物業(yè),百利中心、安糧城市廣場均為綠城物業(yè),置地廣場、華潤大廈采用的為自有物業(yè),分別為信聯(lián)物業(yè)和華潤物業(yè)。綜合94所重點樓宇中,超五成采用的是具備一級資質(zhì)的物管公司,一定程度上保障了樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
三重點寫字樓交通情況分析
除租金、商圈、物業(yè)等因素外,交通的便利程度是長期影響寫字樓商業(yè)價值的重要因素。上述區(qū)域中高端寫字樓均是圍繞交通主干道進(jìn)行布局。
廬陽區(qū)統(tǒng)計調(diào)查的56座寫字樓中,中高端寫字樓集中在長江中路沿線、北一環(huán)沿線、步行街商圈和四里河商圈,包括百大CBD寫字樓、銀泰中心寫字樓、萬科中心、祥源廣場、東怡金融廣場等。
圖片來源:《2019年廬陽區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)研究》
正在建設(shè)中的合肥金融廣場未來將成為廬陽區(qū)高端商業(yè)寫字樓的重要發(fā)力點,擬塑造成為長三角金融、科技、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域集聚區(qū)。該項目東靠萬科森林公園,西鄰南淝河,北臨二環(huán)路,南倚廬州公園。由市、區(qū)兩級政府核心平臺負(fù)責(zé)開發(fā),是2019年、2020年連續(xù)兩年市政府工作報告明確要求重點建設(shè)的金融集聚區(qū)項目,是長三角G60科創(chuàng)走廊金融科技產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)載體,是安徽省金融總部集聚區(qū)核心承地。
在包河區(qū)統(tǒng)計調(diào)查的18座寫字樓中,位于馬鞍山路和徽州大道兩側(cè)的商務(wù)寫字樓14個,占比77.77%,包括信達(dá)·好第坊、融城大廈、千城商業(yè)廣場、合肥要素市場、富廣大廈、東方廣場、綠地瀛海大廈等。蜀山區(qū)統(tǒng)計調(diào)查的20座寫字樓中,位于潛山路和金寨路兩側(cè)的商務(wù)寫字樓13個,占比65%,包括百利中心、新城國際、華潤大廈、綠地藍(lán)海、新華國際、中辰國際、安糧城市廣場等。
四重點寫字樓空置率入駐率分析
截至2020年底,受新冠疫情影響,合肥寫字樓空置率小幅上升,目前整體空置率約為39%,其中廬陽區(qū)約35%、政務(wù)區(qū)約34%、蜀山區(qū)約37%、包河區(qū)約43%、高新區(qū)約41%、濱湖區(qū)約43%、其他區(qū)域約39%。
物業(yè)和商圈是影響重點商業(yè)樓宇入駐率及空置率的重要因素。具備高質(zhì)量物業(yè)管理、處于核心商圈、交通便利、樓宇規(guī)劃設(shè)計優(yōu)良的重點寫字樓的空置率相對較低。以萬科物業(yè)在全市服務(wù)的8家重點寫字樓為例,目前空置率普遍維持在20%以下。
廬陽區(qū)重點寫字樓中近60%調(diào)研樓宇處于90%入駐率水平,包括萬科中心、財富廣場、祥源廣場、CBD寫字樓等。政務(wù)區(qū)重點寫字樓的整體入駐率水平也相對較高,其中保持90%以上入駐率的寫字樓主要包括蔚藍(lán)商務(wù)港、置地廣場、華潤大廈、百利中心、華邦I(lǐng)CC 超高層、新城國際等。部分寫字樓樓宇由于業(yè)主方鎖定租金門檻等原因,導(dǎo)致企業(yè)入駐率相對較低。
五重點寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)類型分析
以樣本樓宇中包河區(qū)、濱湖區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、廬陽區(qū)在業(yè)及存續(xù)公司作為分析標(biāo)的,按照行業(yè)聚集度分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類:
01行業(yè)聚集度高
主要行業(yè)占比在30%以上,產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模明顯的樓宇
02行業(yè)聚集度中等
主要行業(yè)占比在20%-30%之間的樓宇
03行業(yè)聚集度低
行業(yè)占比均在20%以下,行業(yè)分散的樓宇。
得出數(shù)據(jù)如下:入駐企業(yè)行業(yè)聚集度高的寫字樓共25座、行業(yè)聚集中等的寫字樓共34座、行業(yè)聚集度低的為35座。由于該部分樣本數(shù)據(jù)較大,行業(yè)歸類以各企業(yè)在工商注冊部門登記條目為準(zhǔn)。
其中,據(jù)各企業(yè)工商信息登記數(shù)據(jù)顯示,廬陽區(qū)重點寫字樓入駐企業(yè)的歸屬行業(yè)集中在金融業(yè)(37%)、建筑業(yè)(17%)和零售及居民服務(wù)業(yè)(13%),多分布于步行街商圈及市府廣場周邊。包河區(qū)18座重點商業(yè)樓宇的10024家入駐企業(yè)和蜀山區(qū)20座重點商業(yè)樓宇的10262家入駐企業(yè),所屬行業(yè)均集中在批發(fā)業(yè)、零售業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè),占比分別達(dá)到55%和49%。
六重點寫字樓租賃市場研究總結(jié)
1.適當(dāng)保證自持率有助于寫字樓精細(xì)化管理
以華潤大廈為代表的保有100%自持率的寫字樓,在入駐企業(yè)篩選、樓宇維護(hù)、租金管理、后勤服務(wù)、品質(zhì)管理等方面表現(xiàn)卓越。這在一方面源于華潤集團(tuán)深厚的資金實力和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗,另一方面則歸因于高自持率對華潤大廈的精細(xì)化管理帶來直接正面影響。
2.可借助物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實現(xiàn)樓宇以商招商
物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可成為寫字樓以商招商的助力,如萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、華潤物業(yè)等均已積累高精度優(yōu)質(zhì)客戶地圖,在對服務(wù)的寫字樓招商工作中,借助存量客戶鏈,打通上下游產(chǎn)業(yè)客戶鏈,進(jìn)而瞄準(zhǔn)精準(zhǔn)靶向。
3.形象、價格、地段是辦公選址的重要因素
寫字樓的地段、價格和形象是企業(yè)租賃選擇考慮的關(guān)鍵因素。在所研究的94座重點商業(yè)樓宇中,交通的便利性成為企業(yè)租賃考慮的重點因素。
4.智能化或成為樓宇競爭力的主要因素
以華潤大廈為代表的保有100%自持率的寫字樓,在入駐企業(yè)篩選、樓宇維護(hù)、租金管理、后勤服務(wù)、品質(zhì)管理等方面表現(xiàn)卓越。這在一方面源于華潤集團(tuán)深厚的資金實力和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗,另一方面則歸因于高自持率對華潤大廈的精細(xì)化管理帶來直接正面影響。
圖文:投資部
審核:吳 鋒